出租权
签合同的人，真的有权把这间铺租给你吗？核对产权人、出租人、收款账户和铺位地址。遇到二房东、招商公司或商场运营方，还要查看转租授权、原合同剩余期限和用途限制。
深圳看铺 · 先确认能不能做，再谈租金
餐饮商铺签约
先检查什么？
深圳看铺最容易吃亏的，不一定是租金谈贵了，而是合同签完才发现烟道接不了、电力容量不够、房东没有转租权，或者这个地址无法承接原计划的鸡煲、烤鱼和柴火鸡。铺位看中了，先别急着交不可退的定金。把硬件、费用、配合责任和退路逐项查清，再决定是否签约。
这份清单用于签约前核验，不替代主管部门确认、工程查勘或专业法律意见。铺位、建筑和经营项目不同，最终以现场及相关单位审核为准。
都要在签约前落到现场
01 / 五个签约前提
先排除不能签的铺
再谈价格和免租期
合同不是最后一步，而是把前面的核验结果写下来。下面五项没有说清楚，租金再便宜也先不要赶着付款。允许用途
“可做餐饮”是否包含你计划的产品和设备？把鸡煲、烤鱼、柴火鸡的实际加工方式、堂食、外卖、营业时段和能源方式说清楚，让房东与物业针对这套方案书面回复。
硬件落地
烟道、排水、用电、燃气和消防能不能真正落地？墙上有孔不代表是专用烟道，有电表不代表容量够。让相关人员到现场查勘，确认接入位置、改造范围、费用和工期。
交付责任
开工前要补的工程，谁负责、谁付钱、何时完成？把增容、加装烟道、排水接驳、隔油、消防整改、招牌和设备拆改逐项列出，避免交铺后才发现费用全部落到承租方。
退出条件
关键条件不成立时，押金和预付租金怎么处理？写清核验期限、出租方配合义务、整改期限、解除条件和退款时间。金额大、租期长或转租关系复杂时，再请律师审阅完整合同。
02 / 八项现场核验
不听一句“以前能做”
要看资料、现场和书面确认
同一间铺，房东、物业、工程人员和主管部门看的问题不一样。先把计划中的菜单与设备说清楚，再让每一方确认自己负责的事项。先看资料
产权或合法出租权、合同地址、原租赁合同、转租授权、物业规则、建筑与消防资料先看清，再约工程人员到场。
再到现场
沿计划中的厨房位置查看烟道、排污口、隔油位置、电表与配电、燃气条件、疏散通道、风机和外机安装位。
最后拿书面确认
房东、物业、燃气企业、供电及属地主管部门各自确认自己的事项；口头说法不能代替合同附件和正式核验。
带着设备清单走一遍
每一项都问：现场看什么、向谁确认、留下什么材料
鸡煲、烤鱼和柴火鸡涉及的能源、排烟与厨房工位不同，不能拿一句笼统的“允许餐饮”代替对具体方案的核验。权属、地址与用途
现场门牌、合同地址和权属资料能否对应？留存产权或合法使用资料、出租人身份证明、转租授权和房屋编码。合同用途要写到餐饮经营，不只写“商业”。
专用烟道与排放路径
看到的是专用烟道，还是临时开孔和短管？查烟道起点、截面、接入口、楼顶排放路径和物业资料。净化器或把管道排到门头，不能当然替代专用烟道。
给水、排水与隔油
厨房污水往哪里走，隔油设施放在哪里？确认污水接驳、地漏、管径、返水风险、隔油设施容量和清掏通道，并问清门店单独办理还是物业统一办理排水事项。
用电容量与增容
把设备同时打开，现有电力能不能承受？列出风机、净化器、空调、冷柜、热水器和厨房设备负荷，核对电表容量、三相电、线路和增容条件，不接受“应该够用”。
燃气、明火与炭炉
物业允许，不等于燃气企业或现场条件一定允许。使用燃气时先让燃气企业确认供气与接入；使用炭炉仍要核实明火、通风、一氧化碳、油烟和消防条件，不能只根据菜名判断。
消防、结构与装修
拆墙、开孔、穿外墙和改线路是否受到限制？查看疏散通道、安全出口、消防设施和装修申报要求。涉及结构或外立面改造时，先取得所需同意并确认设计、报建或备案程序。
招牌、营业与邻里
晚市和宵夜能否按计划经营？问清门头尺寸和照明、最晚营业时间、装卸货、垃圾清运、风机噪声、外摆和空调外机位置，并写进物业确认文件。
原店设备与欠费
转让费买到什么，历史费用由谁承担？逐件拍照登记设备、数量、状态和权属，核对水电、燃气、物业、租金及员工等历史款项，转让款、押金和租金分开支付。
03 / 书面证据
口头说法只作线索
关键条件要能放进附件
微信聊天、现场照片能帮助还原沟通，但真正影响交付、施工和退款的条件，尽量写进双方签字或盖章的合同与附件。房东、中介和原店口述
用于追问资料和安排查勘，不把“以前开过”“应该能装”“物业没意见”当成最终结论。
照片、视频、测量和报价
把烟道、电表、排污口、消防设施、设备和现有损坏拍清楚，记录查勘人员、日期、方案和估算。
物业确认与合同附件
明确允许用途、改造边界、责任、期限和条件不成立时的处理；物业确认仍不能代替行政许可。
建议随合同一起留存的六类材料
- 产权或合法出租权资料、转租授权与原合同剩余期限
- 铺位平面图、实际交付范围和房屋现状照片
- 物业对餐饮、烟道、招牌、设备、营业时段与装修的书面意见
- 烟道路径、排水接驳、用电容量、燃气接入及消防资料
- 需要改造的项目、费用承担、完成时间和验收方式
- 出租方配合申办、盖章和提供场地资料的具体期限
04 / 合同条款核对
租期和租金之外
写清交付与退出
下面是谈合同前的对照表，不是通用法律文本。具体条款要结合权属、转租关系、工程方案、金额和双方约定调整。条款应写清楚建议留存
合同主体
产权人、出租人、实际收款人及授权关系
身份证明、权属资料、授权文件与收款凭证
租赁物
完整地址、房号、面积、交付边界与附属设施
平面图、交付清单、现状照片和水电表读数
允许用途
餐饮服务、堂食外卖及双方确认的加工和能源方式
物业书面意见、设备与菜单清单
交付与计租
交铺日、计租日、装修免租期和配套完成条件
钥匙、设备、烟道、水电、排污及消防现状记录
工程责任
烟道、增容、排水、隔油、燃气、消防和招牌由谁完成
报价、工期、施工同意、验收与恢复责任
全部费用
租金押金、递增、管理费、公摊、水电、垃圾、税费和转让费
每笔款项的收款主体、用途、开票与退还规则
条件未落实
在约定期限内无法按用途使用时，如何核实、整改、解除和退款
核验清单、完成期限、解除通知与退款期限
转让与退出
转租、主体变更、续租、提前退租、拆迁改造及设备处置
双方违约责任、押金扣款依据和争议处理方式
租金、押金、转让费和设备款不要混成一笔不明用途的付款。每笔款都应对应收款主体、用途、收据或发票和退款规则。完整投入还要结合鸡煲店投资预算一起测算。
05 / 深圳门店实操
同样在龙岗开店
铺位条件也要逐家重查
雨谷万家的实际餐饮场景主要在深圳龙岗。下面三家门店所在建筑、物业和周边环境不同，上一家能用的设备与工程条件，不能直接照搬到下一家。
雨谷万家·炭炉土鸡煲（电联大厦店）
广东省深圳市龙岗区龙岗大道2185号电联大厦看铺和签约都回到这一个具体地址，重新核对烟道、水电、排水、消防、营业时间和物业条件。
雨谷万家·炭炉土鸡煲（长发路店）
广东省深圳市龙岗区坂田街道坂田社区长发中路21号102看铺和签约都回到这一个具体地址，重新核对烟道、水电、排水、消防、营业时间和物业条件。
鸡煲王（大芬店）
深圳市龙岗区布吉街道大芬村布沙路210号看铺和签约都回到这一个具体地址，重新核对烟道、水电、排水、消防、营业时间和物业条件。
06 / 六件事分别核实
一项办好了
不代表其余事项自动通过
营业执照、食品经营许可、油烟、排水、燃气与消防各有自己的核验口径。签约前先分开问，避免拿一张证或一句物业同意替代全部条件。食品经营许可
核对经营地址、场所布局、设备设施、给排水和实际经营项目。原店的证照不能直接当作新经营者已经具备许可。
油烟与专用烟道
居民住宅楼、部分商住综合楼等场景有明确限制。净化设备、物业同意或原店曾经营，都不能替代对选址和烟道的核验。
排水许可或备案
餐饮排水要做油水分离、隔油等预处理；具体是门店单独办理、备案，还是共用接驳口由物业统一办理，要按现场确认。
燃气与用能
燃气企业开通前会检查用气环境；不用燃气也不等于炭炉或大功率用电自动符合要求，能源方案要逐项核实。
消防与营业条件
公众聚集场所营业前消防安全检查等事项按具体项目适用。建筑消防、装修、疏散与日常管理不能由食品许可代替。
物业书面确认
物业确认是重要材料，但不是行政许可。房东、物业、主管部门和公用事业单位只能分别确认各自负责的事项。
07 / 七步签约顺序
先把经营方案带进现场
再让承诺进入合同
发现出租权、专用烟道、能源接入或消防等关键条件无法确认，就暂停付款并回到核验阶段，不因已经谈了很久而勉强签约。- 01
先把菜单和设备列出来
写清鸡煲、烤鱼、柴火鸡是否同时经营，计划用燃气、电还是炭炉，座位、外卖、营业时段和主要设备也一起列出。
- 02
核对出租权、地址和用途
查看权属、授权、原租赁合同和房屋编码，确认合同地址与现场一致，租期不超出上一级授权期限。
- 03
请相关人员到铺位查勘
让排烟、水电、燃气、装修等人员按实际设备到场测量；厨房动线和食品经营场所条件也要在施工前核实。
- 04
分别向物业与主管单位确认
重点核实烟道、排水、燃气、用电增容、消防、招牌、营业时间及装修限制；关键事项保留书面回复。
- 05
算清费用与时间
把租金之外的管理费、公摊、水电、工程、转让、延期开业和整改成本列齐，并给未确定工程留出时间和资金余量。
- 06
把承诺写进合同或附件
约定交付条件、出租方配合、工程责任、核验期限，以及因约定条件未落实时的整改、解除和款项处理方式。
- 07
审阅后付款，交铺时留证
重大金额或复杂转租先请专业律师审阅。付款对应主体和用途，交铺时记录钥匙、设备、水电表读数与既有损坏。
08 / 常见误判
听起来省事的说法
往往把风险留到交钱以后
房东说“以前就是餐饮”
这只能作为线索。原店的菜单、设备、主体和许可与你不同，烟道、消防和公用设施状态也可能已经变化，仍要从头核验。
先交不可退定金再查资料
关键条件没查清时，是否退款很容易产生争议。确需锁铺，也要先写清待核事项、完成期限和条件不满足时的款项处理。
把净化器当成专用烟道
深圳2026年公开案例已经说明：无专用烟道时，装净化设备并把管道排到门头，仍不能解决选址与专用烟道问题。
认为黄区一定能后加烟道
能否加装还受建筑位置、外立面权利人、结构、设计、报建或备案和验收影响；未取得明确意见前，不能把它当成确定条件。
拿到食品证就等于全部合规
食品经营许可、油烟选址、排水、燃气、消防和规划用途是不同事项，需要分别核实，任何一项不能替代其余事项。
菜名叫柴火鸡就直接烧木柴
菜名不决定现场可用的能源。实际炉具和燃料要结合物业、排烟、通风、消防及一氧化碳风险重新确认。
09 / 官方核验入口
先查铺位和经营方案
再安排付款与施工
以下资料用于签约前初筛和提问。政策、办事口径及具体项目要求会调整，最终以主管部门、公用事业单位、物业和现场审核为准。深圳市生态环境局 · 2026年7月
资料核对时间：2026年7月21日无专用烟道餐饮项目执法案例
案例说明，净化设备和门头排管不能当然替代专用烟道；看铺时应先排除受限建筑场景。
查看官方资料 ↗深圳市生态环境局 · 2024年7月餐饮项目选址红黄绿区域说明
用于理解居民住宅楼、商住综合楼和专用烟道条件之间的关系，具体铺位仍按现场和属地核验。
查看官方资料 ↗深圳市住房和建设局既有建筑加装烟道的程序
加装烟道可能涉及设计、相关权利人同意、报建或备案、专业施工和书面验收，不能只听口头承诺。
查看官方资料 ↗深圳市水务主管部门 · 2026年施行深圳经济特区排水条例
餐饮排水涉及污水接驳、油水分离或隔油预处理，以及许可、备案或共用接驳口统一办理等不同情况。
查看官方资料 ↗深圳市住房和建设局 · 2026年5月深圳市燃气安全使用提示
餐饮使用燃气要安装并保持可燃气体报警装置正常运行，供气与接入条件应由燃气企业现场确认。
查看官方资料 ↗深圳市商务局 · 2025年3月深圳市餐饮企业消防安全工作指引
可用于检查明火厨房、电气负荷、疏散、消防设施和油烟管道清洁；具体以项目适用的现行要求为准。
查看官方资料 ↗广东省市场监督管理局 · 2025年食品经营许可和备案实施细则
用于核对经营场所地址、主体资料，以及餐饮设备设施、布局和操作流程等申办材料。
查看官方资料 ↗深圳市市场监督管理局开办餐饮店“一件事”通告
食品经营许可、招牌管理和适用时的营业前消防安全检查是可组合办理的不同事项。
查看官方资料 ↗国家法律法规 · 中华人民共和国民法典租赁用途、维修与约定解除
合同可写明租赁用途、出租方保持租赁物符合约定用途的责任，以及双方约定的解除条件；重大合同建议专业审阅。
查看官方资料 ↗10 / 常见问题
交定金之前
再把这些问题问一遍
01房东口头说可以做餐饮，能不能直接签？＋
不建议只凭口头承诺签约。先核实出租权、用途、烟道、水电排污、燃气或炭炉、消防和物业规则，再把允许用途、出租方配合和条件不满足时的处理方式写进合同。
02上一家就是餐厅，还需要重新检查吗？＋
需要。上一家的经营项目、设备、主体和许可可能与你不同，原有烟道、消防设施、电力和排水状态也可能变化。原店证照不能直接当作新经营者已经具备相应许可。
03没有现成专用烟道，后面加一条行不行？＋
不一定。加装可能涉及建筑位置、结构、外立面权利人、物业、设计、报建或备案、专业施工和验收。先取得明确意见、测算费用与工期，再决定是否签约。
04食品经营许可办不下来，押金一定能退吗？＋
不能脱离合同和具体原因直接判断。签约时应写清出租方需要提供的资料、必须具备的场地条件、核验与整改期限，以及因约定原因无法按用途使用时如何解除和处理款项。
05小餐饮店都要单独办排水许可证吗？＋
不能一概而论。深圳现行排水规则还包括备案和共用接驳口由产权人或管理单位统一办理等情况。先确认厨房污水接驳和隔油条件，再向物业及区排水主管部门核实适用方式。
06不用燃气，只用电或炭炉，是不是就简单很多？＋
只是核验重点不同。大功率电器要确认容量、线路和增容；炭炉仍有明火、通风、一氧化碳、油烟和消防风险。不使用燃气，不代表铺位自动适合经营。
07所有餐饮店都要做营业前消防安全检查吗？＋
是否需要办理相关手续，要结合场所性质、建筑条件、面积和经营方式判断。不要让房东或装修队代替主管部门下结论，应按具体项目向属地消防救援机构核实。
08二房东愿意盖章，是否就可以放心签？＋
还要查看原租赁合同、产权人转租授权、用途限制和剩余期限。你的租期和装修投入不能脱离上一级合同的有效范围，关键资料应作为合同附件留存。
带着具体铺位来讨论